Київ залишається головним діловим вузлом країни: тут зосереджено понад 60 % корпоративних штаб-квартир, половина IT-компаній і більшість представництв міжнародного бізнесу. Попри повномасштабну війну, ринок офісів не завмер, він трансформувався.
Аналітика Property Forum показує, що в першій половині 2025 року загальний обсяг офісних площ у Києві становить 2,1 млн м², з яких понад 13 % у вакантному стані. Це менше, ніж торік, тобто попит поволі відновлюється. При цьому нових бізнес-центрів у столиці з початку року не відкривалося (UBN.News), а отже, ринок працює за рахунок перерозподілу вже наявних приміщень.
Нові орієнтири бізнесу: від престижу до автономності
Якщо ще кілька років тому компанії змагалися за адресу на Печерську, то нині першими у списку вимог стоять енергонезалежність і безпека.
Близько 70 % орендарів, за оцінками консалтингових компаній, перевіряють наявність генератора, укриття та кількох каналів інтернету ще до огляду приміщення.
У нових об’єктах, як-от Hlybochytsky на вул. Глибочицькій, дизель-генератори інтегровані в систему управління будівлею, а підземні паркінги спроєктовані як укриття. Такий підхід дає бізнесу впевненість, що робочий процес не зупиниться навіть у кризовий день.
Менше площі, більше продуктивності
Одним із ключових структурних зрушень офісного ринку Києва став відхід від великих суцільних просторів на користь малих і адаптивних рішень.
За даними Colliers Ukraine, попит на офіси площею понад 5 000 м² за останні два роки скоротився майже вдвічі. Натомість зростає інтерес до модульних приміщень площею 300–1000 м², які можна масштабувати залежно від потреб бізнесу.
Причина зміни очевидна: компанії переглянули моделі використання площ після переходу на гібридний формат роботи. Середній офіс тепер виконує не лише функцію “робочого майданчика”, а радше координаційного центру, місця для зустрічей, командної взаємодії та клієнтських переговорів.
У відповідь девелопери поступово відходять від класичного формату open space на користь гнучких блоків, які поєднують спільні зони й кабінетну систему. При цьому важливою конкурентною перевагою стали готові рішення: офіси з завершеним ремонтом, оснащенням та технічною інфраструктурою.
Такий підхід уже демонструють нові об’єкти на ринку: зокрема, як зазначено на офіційному сайті Кронос (мережа бізнес-центрів в столиці), Cosmo Multimall на Шулявці після реконцепції став повноцінним бізнес-хабом. Тут орендарі отримують можливість обирати площу від кількох сотень до кількох тисяч квадратних метрів, з можливістю оперативного перепланування без втрати часу на ремонт.
Це не просто спроба оптимізувати витрати, це нова модель ефективності. Бізнес переходить від “оренди на виріст” до оренди “під реальну операційну потребу”, що дозволяє зберігати фінансову гнучкість і стабільність навіть у непередбачуваних умовах.
Комфорт як інструмент утримання персоналу
Третій важливий зсув – офіс перестав бути лише робочим місцем. Він стає частиною щоденного комфорту співробітників: кафе поруч, паркінг, спортзал, зона відпочинку. Компанії враховують, скільки часу працівник витрачає на дорогу, де обідає і чи може вийти на пробіжку після роботи.
Це впливає навіть на мікролокації. Якщо раніше головною перевагою була близькість до метро, то нині зростає цінність «офісів-екосистем», де все потрібне в радіусі 5 хвилин.
Формат “офіс-екосистеми” стає особливо помітним у великих багатофункціональних об’єктах. Наприклад, в Ultramarin на вул. Липківського орендарі користуються інфраструктурою комплексу – ресторанами, магазинами, спортклубом і навіть кінотеатром. Для працівників це означає зручність, для компаній вищу залученість і лояльність персоналу.
Такий підхід формує нову економіку офісних просторів. Комфортна інфраструктура не просто “бонус”, а інструмент утримання команди й підвищення продуктивності. В умовах, коли залучення фахівців стало викликом, офіс-екосистема перетворюється на елемент HR-стратегії, і саме тому компанії готові платити не лише за площу, а за якість середовища.
Географія попиту: Солом’янка замість Печерська
Традиційні ділові кластери (Печерськ, Поділ, центр) залишаються привабливими, але активність зміщується у райони з кращою транспортною доступністю й нижчими ставками.
Сьогодні Солом’янський і Голосіївський райони формують до 30 % нових угод оренди, за даними компаній CBRE Ukraine та Colliers. Причини:наявність нових об’єктів (як-от ТРЦ Cosmo Multimall), великих паркінгів і простору для розвитку. Це поступова децентралізація ділової мапи Києва: орендарі обирають функціональність, а не «золоту адресу».
Попит на готові офіси зростає
Ще одна тенденція – запит на повністю готові рішення. Компанії більше не хочуть витрачати 3-6 місяців на ремонт, підбір меблів і комунікацій. Готові офіси дають змогу розпочати роботу буквально наступного тижня після підписання угоди.
У 2025 році частка таких пропозицій у класі B+ перевищила 40 %, тоді як три роки тому їх було менше 15 %.
Для девелоперів це означає зміну бізнес-моделі: орієнтація не на довгострокового «голого» орендаря, а на швидку здачу з високим коефіцієнтом готовності.
Висновок
Офісний ринок Києва зараз поступово відновлюється. Компанії шукають не статусну адресу, а місце, де можна працювати стабільно – з резервним живленням, нормальним інтернетом і готовим ремонтом. Через це девелопери почали робити ставку не на великі простори в центрі, а на функціональні будівлі з продуманою інженерією та базовими сервісами.
Для бізнесу це змінило правила гри.
- По-перше, стало легше керувати витратами, можна орендувати менше, але використовувати площу ефективніше.
- По-друге, офіс тепер можна гнучко підлаштовувати під команду: розширитись чи зменшитись без тривалих ремонтів.
- По-третє, багато приміщень уже готові до роботи, не потрібно витрачати місяці на облаштування.
Ще одна важлива зміна – офіси перестали концентруватися лише в центрі. Солом’янка, Голосіїв, Поділ пропонують сучасні будівлі з нижчими ставками та зручнішим доїздом. Загалом ринок рухається до простішої й практичнішої моделі: офіс має бути зручним, автономним і готовим працювати без збоїв, без зайвих квадратів і пафосу.
